Ahoj všem!
nějaký ten den přemýšlím, jestli o tom
napsat. Primární důvod je ten, že to asi nikoho nezajímá:D Jenže já už jsem
fakt tak neskutečně naštvaná, že když už nic, aspoň se z toho sama vypíšu....a
smazat to můžu vždycky:-)
Rádi bychom si pořídili vlastní bydlení. V
našem věku nic neobvyklého. Bohužel se to ukazuje jako neskutečný a obrovský
problém a celkem mě zajímá, jestli jsme fakt jenom smolaři nebo jestli je tohle
standard a máme se radši poohlížet po nějaké zelené louce, na které si
rozděláme stan.
Byty v Brně jsou. I když teda drahé, ale
nabídka určuje poptávku a pokud se to tak prodává, nezbývá než zatnout zuby a
podřídit se. Než jsme začali hledat byt ke koupi, myslela jsem si, že máme v
manželství nadprůměrné příjmy, a tak kde bydlí většina populace, s příjmy
průměrnými a podprůměrnými, je mi trošku záhadou. Ale třeba je běžné dát půlku celkových příjmů domácnosti na splátku hypotéky, protože těm lidem prostě
nic jinýho nezbyde. Já si pořád říkám, že bych ráda během toho splácení jela
občas na dovolenou, koupila si něco na sebe, zaplatila dětem kroužky, co já
vím.
Ale zpátky ke kameni úrazu. V Brně se 99%
prodává přes realitky, které dávají lidem podepsat otřesné smlouvy, není jim to
trapné, ještě z Vás udělají blbečka a inkasují desítky/stovky tisíc za to, že
Vás vzali dvakrát na prohlídku. Následující scénář jsme zažili už
přibližně 3x v různých obměnách.
Pokud se Vám následující řádky nechce
číst, tak to pro Vás zkrátím. Realitka Vám předloží otřesnou smlouvu, o které
víte, že je nevýhodná. Jenže pokud daný byt fakt chcete, nezbyde Vám nic
jinýho, než to podepsat, protože je X dalších s prominutím ňoumů, kteří
jsou ochotni na ty podmínky přistoupit.
Našli jsme byt, který se nám líbí.
Jdeme na prohlídku, makléři jsou většinou příjemní, když řeknem, že bychom byt
chtěli, vysvětlí nám postup, jehož součástí je zpravidla v různých obměnách
rezervační smlouva a „záloha“. Většinou spolu s tím přijdou řeči o tom, že
je tady ale spousta dalších zájemců, tak ať si pospíšíte a rychle těch 100,
150, 200 tisíc převedete, protože se může stát, že někdo jiný bude rychlejší.
Oukej.
Při našem posledním vyhlídnutém bytě
paní makléřce na rovinu říkám, že máme špatnou zkušenost z minula, že
samozřejmě nechceme být prvoplánově podezíraví (jsme, musíme), ale že jako
právník jsem možná na ty smlouvy trošku náročnější než normální klient.
Paní se dušuje, že oni jsou samozřejmě
solidní (jako se dušují všichni, i ti
nesolidní) a že jim smlouvy samozřejmě připravuje právník! Dobře, rádi se
necháme překvapit. Naťuknu, že bychom rádi k rezervační smlouvě viděli
aspoň zákaldní návrh smlouvy kupní.
„A to na co?
To Vám bude k ničemu přece, tam nebude napsaný financování zatím, nic....“
"No tak třeba
proto, že v tý rezervační smlouvě se zavazuju tu kupní smlouvu uzavřít.
Když ta kupní smlouva bude napsaná pro mě nevýhodně, tak ji samozřejmě
neuzavřu, tak je logický, že chci vědět, k čemu se zavazuju." (Když to
vytočím do extrému, já se v rezervačce zavážu, že uzavřu kupní smlouvu a
pak v té kupní smlouvě bude, že třeba má majitel na převod nemovitosti 2
roky. Budu to chtít uzavřít? Ne. Podle rezervační smlouvy je ale chyba na mé
straně a zaplatím i tak provizi. Budu o 200 000 lehčí a stále bez bytu.) Pomíjím
fakt, že člověku, co dělá 10 let makléře přijde divné, že po něm chce někdo k rezervačce
i kupní smlouvu a při tom požadavku na něj kouká, jak kdyby po něm chtěl snést
zlatý vejce.
Teď přichází ten pohled, za který bych
nejradši všechny makléře vylískala:
Kouká na mě jak na blbečka (nesnáším, když na mě takhle někdo kouká,
obzvlášť, když jsem v právu) a koktá něco o tom, že ale jejich smlouvy
jsou solidní a že mi nemůže předložit kupní smlouvy když nezná podrobnosti a že
to se připravuje až potom a blablablabla.... Jinými slovy mě jako člověka s právním
vzděláním poučuje o tom, že jsem uplně pitomá a nic o tom nevím. Ale dobrý, tak
ať to pošle a podívám se, třeba mě ty smlouvy překvapí a budou fakt napsaný
normálně. Dáváme jí za příklad, že v žádném případě nepodepíšeme smlouvu kde je například uvedeno, že provize se platí za poskytnutí příležitosti k uzavření obchodu. Že to je takový typický trik a nechcem ho tam. "Ano, ano, samozřejmě, rozumím...."
Přijde smlouva. Co myslíte, že tam hned v prvním odstavci je? Přijde můj první výbuch
smíchu. Pár věcí, na které si dát pozor, třeba se Vám to bude hodit. Tohle jsou reálné výtahy z rezervačky, která nám přišla k podpisu.
ü Zprostředkovatel
se zavazuje, že bude vyvíjet pro zájemce zprostředkovatelskou činnost ve smyslu
ust. § 2445 občanského zákoníku, směřující k uspokojení požadavku zájemce na obstarání příležitosti pro
zájemce k uzavření kupní smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí kupní
Překlad: Zaplaťte 150 000 za to, že jsme Vás jako kupce spojili
s prodejcem a předložili jsme Vám nějaké papíry bez ohledu na jejich
výhodnost pro tu jakou stranu. Obstarání příležitosti je totiž taková pěkná
kouzelná formulka, která prakticky garantuje realitce zaplacení provize, bez
ohledu na to, jestli pak k té koupi skutečně dojde nebo ne. Obstarání
uzavření kupní smlouvy vs. Obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy
je rozdíl v jednom slově a stavem vašeho konta o desítky i stovky tisíc v případě
toho, že vše nepůjde podle plánu.
ü Obě strany se
dohodly, že zájemce složí zprostředkovateli blokační zálohu ve výši (např.)150 000,- Kč
jako projev vážného zájmu o koupi nemovitostí, a to na účet zprostředkovatele
č....
Překlad: Ani tak překlad, jako fakt, že prostě z logiky věci
by i peníze za zálohu měly jít do advokátní úschovy ne na účet realtice. Uložit
a vyplatit v momentě, kdy budu zapsaná jako nový vlastník. Není mi prostě
příjemné platit 150 000 někomu na účet a zbožně doufat, že v momentě, kdy
náhodu k uzavření smlouvy nedojde, tak mi je jen tak vrátí, když hezky
poprosím. Já přijdu o peníze a budu bez bydlení. Oni neriskují nic.
ü V
případě, že zprostředkovateli nevznikne nárok na provizi podle této smlouvy,
zavazuje se zájemce zaplatit zprostředkovateli náhradu nákladů vynaložených na
činnost podle této smlouvy, kterou si strany stanoví dohodou paušálně ve výši (provize, většinou
3-5% z kupní ceny...), a to v případě, že zájemce
a) neuzavře za splnění podmínek uvedených v
čl. II. a III. této smlouvy v tam uvedené lhůtě zprostředkovávanou smlouvu, k
jejímuž uzavření zprostředkovatel obstaral příležitost,
b) nezaplatí řádně a včas celou kupní cenu
sjednanou ve zprostředkovávané smlouvě,
c) uzavře
zprostředkovávanou smlouvu na nemovitosti dle čl. II. odst. 2 této smlouvy sám
či prostřednictvím třetí osoby v době účinnosti této smlouvy nebo do 12
(dvanácti) měsíců ode dne skončení této smlouvy.
Překlad: Jediný bod, který chápu, je bod c. Dobře, chtějí se
bránit, že je neobejdete a neuzavřete si to mezi sebou rovnou sami. Bod b bych
ještě jakž takž dokázala pochopit. V momentě, kdy ale dneska podepíšete
rezervační smlouvu, za 14 dní Vás srazí auto a vy budete v nemocnici s vidinou
vozíku, tak Vám už třeba tu hypotéku nikdo nedá a vy i tak budete muset tu
provizi zaplatit. Ale ok, dá se.
Bod a., kámen úrazu. Zde se dostáváme
k tomu, proč chcete vidět tu kupní smlouvu předem. Když Vám ta realitka
předloží kupní smlouvu, můžete samozřejmě doufat v to, že jakékoli věci,
co se Vám v ní nelíbí, změní. Ale už jste jim podepsali rezervačku a oni
nemají důvod nic měnit. Oni svoje peníze dostanou, protože když se rozhodnete
tu kupní smlouvu neuzavřít, je to Vás problém. Oni Vám tu „příležitost“ uzavřít
(no a co že nevýhodnou, viz bod 1) smlouvu poskytli, tak vysolte 150 000 za to,
že Vás vzal někdo 2x na prohlídku a vyplnil předpřipravenou smlouvu, kterou
beztak dávají podepsat všem. Fakt jim pro každý prodej nedělá právník novou
smlouvu. To je dobrá sazba ne? . Náhrada nákladů - 150 000 za (když hodně) tak
10 hodin práce. Fakt odpornej vtip.
Tři kritické body, které jsou ale
bohužel standardem ve všech realitkách (malých, velkých, lokálních, celočeských...)
s kterými jsme měli zatím čest a které mi jaksi dávají pocit, že koupit
byt za normálních podmínek je nejspíš utopie.
Já chápu, že nikdo nedělá svoji práci
zadarmo. Ale právní servis, kterým se ta realitka tak často ohání jako hlavní
přidanou hodnotou, Vám udělá normální právník za 10-15-20 tisíc. To, že si pak
vezmu jeden, dva dny dovolené na to, abych zašla přepsat energie a na katastr, za
to prostě nebudu platit někomu desítky tisíc. A tak mě prostě se*e, že člověku
(makléři), který nemá speciální znalosti a dle mého názoru ani schopnosti
(vyvěsit inzerát, brát lidi na prohlídku a být u toho milá, na to se asi roky
studovat nemusí) přeci není práce, která by měla být ohodnocena desítkami tisíc
korun!?
Představte si to v restauraci.
Přijdu do restaurace, objednám si, přijde mi jídlo, které po rozkrojení bude plesnivé. Tak to vrátím a odejdu. A ve
dveřích mě zastaví číšník, ať mu dám 20% z ceny jídla, protože on mi přeci
poskytl příležitost si to jídlo objednat a sníst!!:D Proč mám platit realitce i když
ten obchod neklapne. Oni ho pak prodaj někomu jinýmu a zaplaceno stejně
dostanou. Já zaplatím a byt mít nebudu.
Když to vezmu na konrétním příkladě,
ať se to dobře počítá.
Budete kupovat byt za 3 miliony.
Provize bude 5%, takže 150 000 (DPH je navrch, takže toto čistá provize)
-
Právní servis. Právník jim připraví smlouvy,
do kterých pak jen vyplní podrobnosti dané nemovitosti/kupců/prodejců, je to prostě
vzor, který se nedělá extra od prázdné stránky, ostatně je to i zbytečný. Když
by za to chtěl právník 30 000, tak je to hodně, ale budiž, protože rozhodně to nebudou náklady při každém prodeji nemovitosti.
-
Vklad do katastru, nějaký poplatky třeba za
opis a podobně, počítám 5000 Kč ( a to je fakt hodně!!:D)
-
115 000 zbývá a já se ptám za co? Když to
rozhodím do nějaké sazby, tak dejme tomu 300 Kč/hod. (a opět, to je teda sazba
hodná někoho s extra znalostmi a schopnostmi). Vychází nám, že daný makléř
Vám tedy účtuje práci za 383 hodin!! Dobře. Má nějakou sekretářku, platí z toho
nájem, co já vím ale jsem držgrešle, když tohle nechci platit???
Na závěr přidávám seznam věcí, které
mě fakt vytáčí:
1.
Když mi makléř uraženě vysvětluje, že on je
ale solidní a jestli mu nevěřím, jsem zlá. Myslíte si, že nesolidní makléř mi
na moje pochyby řekne – ok, máte pravdu, jsem nesolidní?:D Mnohem milejší by mi
bylo, kdyby ten makléř řekl „ Já chápu Vaše obavy, podvody v realitách se
dějí“ a dál svým jednáním dokázal, že je solidní a ne o tom jen mluvil.
2.
Když člověku řeknu, že mám právní vzdělání a
jemu není trapný mě poučovat, že chtít vidět kupní smlouvu už u rezervačky je
teda blbost.
3. Tvrdit mi, že nepoužívají předpřipravené
smlouvy. Protože jasně, že to dělaj. A jestli ne, tak jsou sami blbí, protože
ta smlouva je prostě z podstaty věci dost podobná a vyžaduje drobné
úpravy. Rozhodně ne fungl novou smlouvu pro každou nemovitost.
4. Že někomu není trapný mi poslat smlouvu o „poskytnutí
příležitosti k uzavření kupní smlouvy“. Prostě mě vytáčí, že to vůbec
zkoušej a není jim to trapný. Já nechci koupit příležitost, já chci koupit byt.
5.
Když po mě chce někdo náhradu nákladů ve výši
provize.
A to je vlastně všechno. Mohla bych tu
psát do aleluja, ale tohle je zjednodušeně a v kostce moje frustrace,
protože začínám chápat, že buď se nechám natlačit do podpisu otřesné smlouvy a
budu doufat, že koupě proběhne jak má, nebo přijdu o desítky/stovky tisíc a
budu se roky tahat po soudech (které většinou straní „lidem“, ne realitkám).
A taky mě štve, že jsem evidentně byla
blbá při volbě povolání, protože o stovkách tisíc za (maximálně desítky) hodin
práce, o tom se mi může nechat jenom zdát.
K.
